杭州怎样利用降低销售价格进行税务合规？

问：怎样利用降低销售价格进行杭州税务合规？

【例】 一位房地产开发商最近开发的一批商品房住宅，计划销售3 100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2 500万元。请了一位注册税务师进行合规，合规结果是把售价降到3 000万元，税后收益反而增加了80万。这是为什么呢？看一下分析：

根据现行土地增值税的有关政策，纳税人建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免纳土地增值税，达到或超过20%的，全额计征土地增值税。

方案一，普通商品房住宅，销售价格3 100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2 500万元。则应交纳的土地增值税计算如下：

增值额=3 100-2 500=600（万元）

增值率=600÷2 500×100%=24%

由于其增值率为24%，超过20%，所以不能享受免予征收土地增值税的优惠。适用30%的税率，其应纳土地增值税为：

应纳土地增值税=600×30%=180（万元）

方案二，按3 000万元的价格销售。其他条件不变，则纳税情况为：

增值额=3 000-2 500=500（万元）

增值率=500÷2 500×100%=20%

这样，企业可以免予征收土地增值税。

企业收入减少100万，使增值额变成了500万元，从而将增值率控制在20%，因此免予缴纳土地增值税应纳税额减少了180万，税前实际收益反而增加80万元。

【例】 某市房地产开发公司建造一套普通标准住宅时，取得土地使用权所支付的金额为5万元，房地产开发成本为10万元，按规定允许扣除的房地产开发费用为1.5万元。该公司当初定价为26万元/套，经过合规分析后定价为25万元/套。为什么呢？

根据现行土地增值税的有关政策，纳税人建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免纳土地增值税，达到或超过20%的，全额计征土地增值税。

方案一，在售价为25万元，则按规定扣除项目计算的允许扣除金额为20.875万元，则：

增值额=25-20.875=4.125（万元）

增值率=4.125÷20.875×100%=19.76%

增值额未超过扣除项目金额20%，免纳土地增值税，该公司净赚4.125万元。

方案二，若售价为26万元，则按规定扣除项目计算的允许扣除金额为20.93万元，则：

增值额=26-20.93=5.07（万元）

增值率=5.07÷20.93×100%=24.22%

增值额大于扣除项目金额20%，按规定应全额计征土地增值税，应纳土地增值税为：

5.07×30%=1.521（万元）

公司净赚=5.07-1.521=3.549（万元）

经过计算比较我们可以看出，虽然售价26万元比售价25万元高出1万元，但是由于缴纳的土地增值税的情况不同，该公司却会少赚5 760元，从而出现了多卖少赚的现象。

【例】 一家房地产开发企业有可供销售的10 000平方米同档次的商品房两栋：甲房每平方米售价是1 000元，转让收入是1 000万元，它的扣除项目金额为835万元，增值额是165万元。

乙房每平方米售价是1 070元，转让收入是1 070万元，它的扣除项目金额是838万元，增值额是232万元。

我国《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率是30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，适用税率40%；增值额超过100%、未超过200%的部分，适用税率50%；增值额超过200%的部分税率为60%。

《土地增值税暂行条例》还规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。

根据给出的数据，我们可以计算出甲房的增值率是19.76%（165÷835）。按照税法规定，甲房的增值额没有超过扣除项目金额20%，不缴土地增值税，企业获得的利润为165万元。乙房的增值率是27.68%（232÷838），要缴纳土地增值税69.6万元，企业获得利润是162.4万元（232-69.6）。

虽然甲房售价只是比乙房售价每平方米低70元，却因此可依法享受免征土地增值税的税收优惠，所得利润反而高于乙房的利润2.6万元。而且由于价格上的优势，甲房的市场竞争力将强于乙房。这就出现了售价低的房子却比售价高的房子为企业带来更多的利润。可见，企业在定价时应该做一番详细的考虑。